副業で不動産投資をする人が狙うべき競売物件とは

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こんな人向けの記事です

競売に興味がある
副業で不動産を持ちたい
まだ不動産を持ったことがない

こんなことの役に立ちます

副業を手間とリスクを少なく始めたい
継続的に安定した家賃収入を手にしたい

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最初に買うなら地方中古戸建

競売物件の資料(通称:3点セット)はBITというサイトから入手できます。

で、具体的にどういう物件を探したらいいかというと

地方中古戸建

理由は利回りが高いからです。

一般に、日本の建物は新築でなくなると急速に価格を落とします。

その下がり方は、建物の価値の下がり方よりも急速です。

つまり、ここに価値と価格のギャップが生まれます。

戸建賃貸の家賃相場を調べてもらうとわかりますが、地方の団地でも、賃料は6,7万円とか普通に取れるので、表面利回り20%とかも余裕であります。

競売の場合、基準価格が300万円以下の戸建が多数あるので、投資に興味のある人は一度見てみるのがいいと思います。

ここだけは押さえておきたいポイント

とはいえ、地方の中古戸建ならどんな物件でも良い訳ではなく、

もう少し具体的には

  • 自己資金で買える範囲
  • 契約書を作成して賃貸している
  • 耐用年数が10年以上残っている

こんな物件を狙うといいと思います。

もちろん

  • 反社会勢力とかおかしな人に貸してない
  • 現在の賃借人が退去した時に集客に困りそうな欠点がない

ということは言うまでもないですね。

このような物件を探して、現在の賃料を参考に利回り18%以上になるように入札しましょう。

落札できるかどうかは運次第ですが、安価な物件だと、ベテラン大家や法人が興味を示さず、入札してこないので、意外と落とせます。

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利回り18%以上を狙う理由を解説

利回り18%以上を狙う根拠ですが、これは返済まで考えた数字です。

先ほど「自己資金で買える範囲」という条件で物件を探すと書いたので、自己資金で物件を買うのかと思われたかもしれませんが、私は、可能な限り融資をしてもらうことを推奨します。

理由は、資産の増えるスピードが違ってくるからです。

とはいえ、不動産投資をこれから始めたいという人で、競売で物件を購入しようとしているとなると、

  • 融資を受けにくい
  • 代金納付期限がある

といったことも考えられるので、一旦は自分で支払える範囲で物件を探してみるというのが良いかと思います。

例えば、競売で買受保証金(基準価格の20%)を自己資金で払い、残存耐用年数くらいの返済期間を設定されたとすると

  • 年利2%
  • 返済期間10年
  • 自己資金20%

こんな感じのローンが組まれることが一般的かと思います。

この条件で借りると、利回り18%で、返済比率が約50%になります。

返済比率とは、売上に対する返済の割合のことです。

返済比率については、いろんな意見があるかと思いますが、高くなり過ぎると、リスキーですし、手残りが少なくなるので面白みもなくなってしまいます。

個人的には、50%くらいにしておくのが、ベストなのではないかと考えています。

具体的に数字を入れて計算すると、6万円の賃料の物件を400万円(利回り18%)で落札したとして、先ほどの条件で借りた場合、返済は毎月3万円程度となります。

これで毎月3万円程度のキャッシュが手元に残るわけです。

元手の8割は金融機関に借りているわけですから、だいたい2年ちょっとで自己資金は回収できます

仮に今の入居者が退去しても、毎月の返済は無理のない範囲なので、大きく生活に影響を与えることはありません。

一般の売買物件は利回り10%なんてことはほとんどないので、万が一、売却する際にも売却益を狙うことができます

とはいえ、現実には、全てに見合う物件はなかなか出てこないので、我慢の勝負です。

したがって、一気にビジネスを拡大したいという人には向かない方法かもしれませんが、毎月の収入を増やす手堅い方法として、自信を持ってオススメします。

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コメント

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