宅建業者の報酬額の速算式『3%+6万円』をもうちょっと深く理解する！

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はじめに

宅建試験で、毎年必ず1題出題される『報酬額』に関する問題。

売買の媒介の報酬額を計算するときに利用する速算式を暗記した人も多いのではないでしょうか？

売買代金	報酬額
200万円以下	5%
200万円〜400万円	4% + 2万円
400万円以上	3% + 6万円

ところが『まずは、この表を覚えましょう』と言われて『+2万円、+6万円って何だ！？』と思った人も多いのではないでしょうか？

この記事では『+2万円、+6万円』の理由を納得できるように解説したいと思います。

宅建業法での報酬額の制限とは？

宅地建物取引業法（宅建業法）の目的は『不動産取引における一般消費者の保護』です。

不動産取引は、一般消費者にとっては、一生に一回あるかないか。

しかも多くの人にとっては、人生で最も大きな買い物です。

そんなときに、宅地建物取引業者（宅建業者）は一般消費者を助けるべき存在です。

しかし、世の中には不届き者がいるもので、宅建業者が知識や経験の差を利用して、一般消費者から不当な報酬を要求することだって考えられるわけです。

それを防ぐため、国土交通大臣は、宅建業法に基づき、報酬額の上限について、次のように告示しています。

売買代金	報酬額
200万円以下の部分について	5%
200万円〜400万円の部分について	4%
400万円以上の部分について	3%

さっきの表と似ている、けど、ちょっと違いますね。

『〇〇の部分について』という表現の仕方になっています。

そして『+2万円、+6万円』が付いていません。

どういうことでしょうか？

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売買の報酬額の上限を実際に計算してみる

実際に報酬額の上限を計算してみましょう。

例えば、1,000万円の売買代金の仲介をした場合、

200万円までの部分    200万円 × 5% = 10万円
200万円〜400万円までの部分    200万円 × 4% = 8万円
400万円以上の部分 600万円 × 3% = 18万円
 
【合計】36万円

このように、売買代金を3階建にして、それぞれの階で報酬額の上限を計算して足し合わせる方式になっています。

そして結果は、確かに速算式の1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円と一致します。

しかし、ここで疑問が生じます。

と思うかもしれませんが、単純に売買代金に報酬率をかけるだけだと、次のような不都合が発生します。

売買代金
200万円のとき        200万円 × 5% = 10万円
210万円のとき        210万円 × 4% = 8.4万円

このように、一旦バラバラにして足し合わせるという処理は、報酬率を報酬額によって変更しても、公平で連続的な報酬額の体系にするために必要な処理なのです。

+2万円、+6万円の理由は？

ここまで説明すると、勘の良い人は『+2万円、+6万円』の理由に気付いたのではないでしょうか？

つまり、3階建で考えたときに、1階部分と2階部分の報酬額は常にその最大値である

200万円までの部分（1階部分）	200万円 × 5% = 10万円
200万円〜400万円までの部分（2階部分）	200万円 × 4% = 8万円

で固定なわけです。

したがって、

売買代金200万円〜400万円までの場合の『4%+2万円』とは、200万円以下の部分（1階部分）の正しい報酬額10万円と、200万円×4%=8万円の差額を補っている。

売買代金400万円〜場合の『3%+6万円』は、400万円以下の部分（1,2階部分）の正しい報酬額18万円と、400万円×3%=12万円の差額を補っている。

ということです。