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はじめに
宅建試験で、毎年必ず1題出題される『報酬額』に関する問題。
売買の媒介の報酬額を計算するときに利用する速算式を暗記した人も多いのではないでしょうか?
売買代金 | 報酬額 |
200万円以下 | 5% |
200万円〜400万円 | 4% + 2万円 |
400万円以上 | 3% + 6万円 |
ところが『まずは、この表を覚えましょう』と言われて『+2万円、+6万円って何だ!?』と思った人も多いのではないでしょうか?
この記事では『+2万円、+6万円』の理由を納得できるように解説したいと思います。
宅建業法での報酬額の制限とは?
宅地建物取引業法(宅建業法)の目的は『不動産取引における一般消費者の保護』です。
不動産取引は、一般消費者にとっては、一生に一回あるかないか。
しかも多くの人にとっては、人生で最も大きな買い物です。
そんなときに、宅地建物取引業者(宅建業者)は一般消費者を助けるべき存在です。
しかし、世の中には不届き者がいるもので、宅建業者が知識や経験の差を利用して、一般消費者から不当な報酬を要求することだって考えられるわけです。
それを防ぐため、国土交通大臣は、宅建業法に基づき、報酬額の上限について、次のように告示しています。
売買代金 | 報酬額 |
200万円以下の部分について | 5% |
200万円〜400万円の部分について | 4% |
400万円以上の部分について | 3% |
さっきの表と似ている、けど、ちょっと違いますね。
『〇〇の部分について』という表現の仕方になっています。
そして『+2万円、+6万円』が付いていません。
どういうことでしょうか?
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売買の報酬額の上限を実際に計算してみる
実際に報酬額の上限を計算してみましょう。
例えば、1,000万円の売買代金の仲介をした場合、
200万円までの部分 200万円 × 5% = 10万円
200万円〜400万円までの部分 200万円 × 4% = 8万円
400万円以上の部分 600万円 × 3% = 18万円
【合計】36万円
このように、売買代金を3階建にして、それぞれの階で報酬額の上限を計算して足し合わせる方式になっています。
そして結果は、確かに速算式の1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円と一致します。
しかし、ここで疑問が生じます。

なんで、一旦バラバラにして足し合わせるなんていう面倒なことをしているの?
売買代金の全額まとめて税率を掛ければいいんじゃない?
と思うかもしれませんが、単純に売買代金に報酬率をかけるだけだと、次のような不都合が発生します。
売買代金
200万円のとき 200万円 × 5% = 10万円
210万円のとき 210万円 × 4% = 8.4万円

あれ!?
売買代金が増えたのに、報酬額が下がった!?
このように、一旦バラバラにして足し合わせるという処理は、報酬率を報酬額によって変更しても、公平で連続的な報酬額の体系にするために必要な処理なのです。

所得税も同じように計算しています。
所得税も課税所得に応じて税率が変わる累進課税制度が採用されていますが、連続的な税額変化にするために、部分に分けて足し合わせるという方式(これを超過累進課税と言います)を採用しています。
そうしないと、境界付近では『所得額の差以上に税額の差がある』つまり『所得が多い方が手取りが少ない』という意味不明の状況が発生し、混乱を招いてしまうのです。
+2万円、+6万円の理由は?
ここまで説明すると、勘の良い人は『+2万円、+6万円』の理由に気付いたのではないでしょうか?
つまり、3階建で考えたときに、1階部分と2階部分の報酬額は常にその最大値である
200万円までの部分(1階部分) | 200万円 × 5% = 10万円 |
200万円〜400万円までの部分(2階部分) | 200万円 × 4% = 8万円 |
で固定なわけです。
したがって、
売買代金200万円〜400万円までの場合の『4%+2万円』とは、200万円以下の部分(1階部分)の正しい報酬額10万円と、200万円×4%=8万円の差額を補っている。
売買代金400万円〜場合の『3%+6万円』は、400万円以下の部分(1,2階部分)の正しい報酬額18万円と、400万円×3%=12万円の差額を補っている。
ということです。

いかがでしたか?
『速算式の表を覚えて』の一言で終わらされがちな分野について、結構深掘りしてみました。
『なぜ+6万円なの?』という疑問には答えられていると思います。
ただし『なんで200万円、400万円で区切るの?』『なんで5%、4%、3%なの?』という具体的な数字については『偉い人が決めたこと』として暗記するしかないです。
おそらく、商慣習などから考えて、妥当なラインだったのでしょう。
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