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利回りとは?
利回りとは、簡単にいうと、元金に対する利益の割合のことです。
不動産の場合、税金や減価償却費が年に一度かかってくるので、年間の利回りで考えるのが妥当なのでしょう。
この記事では、不動産投資の利回りを考えるにあたって、気をつけていただきたいポイントを解説していきます。
「表面利回り」「実質利回り」?
まずは基本中の基本である「表面利回り」「実質利回り」の違いから。
「表面利回り」は想定年間家賃収入を物件価格で割ったものです。
多くの不動産サイトにはこの値が掲載されていて、満室時の家賃を購入価格で割った値を表示しています。
例えば、3600万円の物件で、毎月30万円の家賃収入があるとすると、
表面利回り = 12×30万円 / 3600万円 = 10%
となります。
ところが、実際に投資をしようと考えたときに、この表面利回りだけ見ていてはダメです。
実際には、出ていくお金のことも考慮して利回りを考えなくてはならないからです。
「実質利回り」とは、想定年間家賃収入から年間諸経費を引いたものを、物件価格と購入時の費用を足したもので割ったものです。
ここでいう年間諸経費とは、管理費や修繕積立金などで、購入時の費用とは、登録免許税や仲介手数料などです。
どこまで実質利回りの計算に入れるかどうかは、計算する人のさじ加減である部分がありますが、なるべく想定しうる費用は全て入れて計算した方がいいです。
例えば、先ほどの3600万円の物件で、取得時に360万円の費用、毎月3万円の費用が発生しているとすると、
実質利回り = 12×(30万円 - 3万円) / (3600万円 + 360万円) ≒ 8.2%
となります。
このように、実質利回りは表面利回りよりも小さい値を取りますが、よりリアルな数字になりますので、必ず計算しなくてはいけません。
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「手残り」「借入金の返済」「税金」「資金繰り」は考えた?
さて、実質利回りを理解したところで、もう一つ、不動産投資で考えておかなくてはならないことがあります。
それは、資金繰りです。
これは、金融機関からの融資を使って物件を購入した場合に特に注意が必要です。
まずは、月々の利益の範囲内で月々の返済を組んでおくことは副業として不動産投資をしていく最低条件ですよね。
例えば、先ほどの物件価格3600万円を年利3%、返済期間20年のローンを組んで買ったとすると、月々の返済金額は約20万円になりますので、
毎月手残り = 30万円 - 3万円 - 20万円 = 7万円
となります。
お、ローンを組んで、毎月7万円も収入が増えました!(パチパチ)
これで毎月、回らないお寿司が食べられるぞー!
なんて考えたあなた。
この先に落とし穴があります。
それは、納税です。
日本で暮らす以上、個人では収入、法人では利益があった場合、納税する義務があります。
そりゃそうだよね、毎月7万円だから年間84万円の収入に対して税金がかかるのね、、、
いやいや、それ、間違ってます!!!
所得税or法人税の対象となる収入or利益とは先ほど計算した「手残り」ではない、ということに注意してください。
というのも、借入金の返済は、会計上、経費として認められませんので、返済前の利益に対して税率がかかります。
例えば、先ほどの物件で、月々の経費に加えて固定資産税などの経費が年間20万円かかったと仮定し、実効税率を30%として計算してみましょう(法人税が30%のため)。
年間利益 = 12×(30万円 - 3万円) - 20万円 = 304万円
税額 = 304万円 × 30% = 91万2千円
つまり、
税引後の手残り = 年間利益 - 年間返済 - 税額
= 304万円 - 240万円 - 91万2千円
= -27万2千円
びっくりしましたか?
儲かっていると思ったのに、税金を払うために貯金を切り崩してしまっています。
副業で資産を手に入れたつもりが、なんと負債を背負っているだけという。。。
これ、年間27万円くらいなら大丈夫かと思いますが、これが10倍、20倍の金額で起こったらと思うとゾッとしませんか?
このように、黒字なのにも関わらず、資金繰りの悪化によって倒産してしまうことを「黒字倒産」と言います。
黒字倒産は、不動産経営に限らず、あらゆる企業で起こりうる悲劇です。
魔法の経費「減価償却費」を理解しよう!
ここまで説明を読んで、
「不動産投資 やっぱ無理ゲーやん。。。」
と思った方も多いかと思いますが、まだ、救いがあります!
先ほどの説明で省略していた「減価償却費」というものがあります。
これは、一種の経費なのですが、税制上、「魔法の経費」とも言われる特別な経費です。
私も減価償却費という言葉を初めて聞いた時、なんのことだかわかりませんでした。
言葉の印象から推測することもできませんでしたし、説明を聞いてもなんのことやらわかりませんでした。
本当にざっくりとした説明をすると、この減価償却費は、「建物の購入費用を複数年かけて計上する」という費用です。
というのも、建物って、1年で消費するものではなくて、何十年もかけて消費していくものです。
そこで、購入費用も法律で定められた「耐用年数」に応じて分割して計上しましょうよ、という話なんですね。
そこで、先ほどの例で、この建物の値段が1000万円だったとして、これを残存耐用年数の10年で償却すると考えると、年間の減価償却費は100万円となります。
この時、年間利益は204万円に減り、それに応じて税額も減ります。
しかし、実際の建物の購入費用は銀行から借りていて、毎月の返済でそれを返しているので、減価償却費分だけ現金が残るわけです。
税引後の年間手残り = 年間利益 - 年間返済 - 税額 + 減価償却費 = 204万円 - 240万円 - 61万2千円 + 100万円 = 2万8千円
おおお!!!
かろうじてプラスが出ました!!!
しかし、3600万円借金して、手元に残るのが2万8千円とは、、、
しかも、このシミュレーションでは、一年間ずーっと30万円の家賃が入ることになっていますが、滞納だったり退去だったり、実際の賃貸経営の場面では日常茶飯事ですよ。
なので、今回ご紹介した、税引後の手残りまで意識したシミュレーションを絶対にやってくださいね!
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シミュレーション用のエクセルを公開しています
ここまで読んで、なんか、めんどくさい!
と思った方のために、私がシミュレーションのために用いているエクセルを公開しています。
詳細は、こちらの記事からダウンロードしてください。
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