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競売は面倒臭い？
たしかに、競売物件は通常の売買に比べて、面倒なことが多いです。
内覧はできないし、所有者は協力的でなく、明け渡しや残置物の処分など、通常の売買にはない手間が発生します。
正直、副業で不動産投資をする人にとって、この手間は致命的です。
時間や手間をかけずに、すぐにでも収入が入るようにしなくては、副業として成り立ちませんし、精神的にも不安が募っていきます。
そこで、私は、競売のメリットを活かしつつ、不安の少ない物件を狙うことをお勧めしています。
不動産投資初心者が選ぶべき物件とは！？
私の思う不動産競売の最大の難関は、明け渡しと残置物の処分です。
正直、私は性格的に「出て行け」「残ってるもの捨ててくれ」と言うのは苦手です。
したがって、私は、明け渡しの作業が必要になる物件は最初から狙いません。
- きちんとした人が借りている
- 契約内容がはっきりとしている
- 家賃の滞納がない
- 陳述をしっかりしてくれている
- ゴミ屋敷にしていない
このような条件を満たしている物件に入札し、落札したらそのまま住み続けてもらうのです。
なので、私がTwitterでネタにしている
こんな物件は、絶対に入札することはありません笑
ちなみに、個人的に事故物件は、大歓迎です。
理由は簡単で、安いから。
相場の半額くらいで買えることだって夢じゃないです。
ただし、セキュリティ面の問題や、物件の瑕疵、入居者同士のトラブルによる事故の物件には近づかないようにしています。
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賃借人と新たな契約を結ぶ
通常の売買では、買主は売主の賃貸人の地位を継承する形をとりますが、競売の場合、そうなりません。
したがって、前の所有者との賃貸借契約とは別に新たに契約を結ぶことになります。
この時に、しっかりと納得できる内容であるか確認して契約書は作るべきです。
また、新たな契約ですので、当然、賃料の変更もできます。
出て行ってもらってもいいと思っている場合には、高めの賃料を吹っかけるのもアリかと思います。
賃借人と話すことを恐れないで
実は、競売の入札前に、賃借人に会ってみて話をする、なんていう競売の入札者もいます。
「競売の後もまだ住み続けるつもりですか？」
「住み心地はいかがですか？」
「所有者との関係は？」
「トラブルなど起こっていないか？」
こういった内容を事前にインタビューすることで、物件や入居者に関する情報を手にするのです。
入居者と話すのって、なんだか怖いな、、、
なんて思う人もいるかと思いますが、ビビっているのは入居者の方です。
突然、住んでいる家が「競売にかかります」というお知らせが届き、執行官がやってきて家の中の写真をバシャバシャ撮られ、、、
挙句に知らん人がやってきて、
住み心地、どう？
ここの大家さんのトラブル知ってる？？
なんて聞いてくるわけですから。
これからの暮らしはどうなっていくのだろう、、、
出て行けって言われたら、また部屋探しかぁ、、、
そんな不安を抱えて過ごしているわけですからね。
だから、ビビらなくて大丈夫です。
むしろ、入居者さんの不安をなくしてあげて、落札後に良い関係を築けるようにしておきましょう。
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賃料は投資に見合うか？
競売物件の最大の魅力は安さです。
通常の7割程度の値段で買えることも多く、高い利回りを期待できます。
当然、物件購入前にシミュレーションするわけですが、現況での利回りはもちろん、融資を受けたときの手残りまでをしっかりと確認します。
例えば、家族や知人、自分の経営する会社に賃貸しているケースでは、賃料が発生していても、相場よりもかなり安いということもしょっちゅうです。
また、区分所有の場合、管理費などの毎月の出費があり、見かけの表面利回りよりも大きく手残りが減ることもありますので、注意が必要です。
ここまで考えると、「きちんとした人が借りてくれている」「納得できる手残りがある」という条件を両方満たしていないといけませんので、納得できる物件がでることは、ほとんどありません。
したがって、多くのケースでは「見送り」となります。
競売、いや不動産に限らず投資というものは全て、良い物件がでてくるまで、買いたくなる気持ちを抑えて、待つことも非常に大切になります。
- 三点セットを読み込んで、入居者を想像する
- きちんとした人に賃貸している物件を狙え
- 落札したら新たに契約書を結び直せ
- 待つのも投資には大事なこと
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