戸建投資家はオーナーチェンジ物件を避けるらしい

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参考にさせていただいたコラムニストさん

国内最大級の不動産投資情報サイトである楽待のコラムニストで、最近個人的に注目している人が2人います。

1人目は大津空き家バンクさん（以下、大津さん）

もう1人はロジカル博士さん（以下、ロジカル博士）

お二人に共通するのは、ともに築古戸建物件を数多く所有されているということです。

そんなお二人がほぼ同時にオーナーチェンジ物件に関する記事を書かれました。

【実践大家コラム】オーナーチェンジ戸建は買いません！

【実践大家コラム】【52】勝手にコラボ　オーナーチェンジを買うとき

大津さんは、なぜオーナーチェンジ物件を避ける？

大津さんははっきりと「オーナーチェンジ戸建は買いません！」と宣言されています。

理由は「高い」から。（めっちゃシンプル）

大津さんの場合、ボロ物件を再生して客付するという実力がありますから、オーナーチェンジ物件を買うよりも、ボロ物件を再生させた方が利回りを出せると考えているようです。

大津さんの言う買ってもいいオーナーチェンジ物件とは「ボロ物件と同じ価格」の物件です。

しかし「私も含めて戸建投資家はその価格では売りません」と。

なるほど納得です。

これだけ気持ちよく言い切ってくれると、爽快です！

必要以上に安く売りに出ている物件は、何かあると考えておいた方が良いですね。

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ロジカル博士が導き出した、チェック項目は？

ロジカル博士は、オーナーチェンジ物件について、どのように考えているでしょうか？

コラムの中で

「大津さんと同様にリスクを感じていますので、空家よりもかなり厳しめに見ることは間違いない」

と言っています。

その一方で「初期の手間が省略できる」という利点も感じていて、実際にご自身でも3軒のオーナーチェンジ物件を購入されているということです。

ロジカル博士は以下のようなチェック項目を考えるとのことです。

状態の確認
→基本的に入居者がいるので、内見不可である。

入居時期の確認
→入居時期が若い方がいいと考えている。

売主の確認
→どういう人が、どういう理由で、キャッシュマシーンを手放すのか？

入居者の確認
→どういう属性で、どういう仕事をしている人が借りているかを調査。

価格
→同じレベルの空家が３０万円ぐらい安かったら買うか？

なるほど、これも納得です。

これは、通常の売買でも、競売でも必ずチェックするべき項目だと思いました。

競売物件のオーナーチェンジ

オーナーチェンジのメリットは、とにかく手間が少ないことです。

競売においては、特にそうです。

交渉か強制執行で引き渡してもらって、残置物を片付ける。

とても労力のかかる作業です。

一方でオーナーチェンジ物件なら、決済を済ませたら、その月から家賃を取ることができます。

そして、オーナーチェンジ物件のチェック項目についても、

• 物件の状態の情報
• 入居者に関する情報
• 前所有者の情報

これは執行官や不動産鑑定士が細かく調べてくれています。

（もちろん、入札する候補の物件には必ず足を運ぶのは言うまでもありませんが！）

資料から見て、明らかに問題のありそうな物件は、入札を避けるべきでしょう。

慣れない人間がやるよりも正確ですし、時間も短縮できます。

そして、大津さん言う「私も含めて戸建投資家はその価格では売りません」あるいはロジカル博士の「キャッシュマシーンを手放す」理由ですが、これは抵当権の実行ということで、理由がはっきりとしています。

また、通常の売買に比べて安いことが多いです。

相場よりも安く買えて、通常の売買に伴う不安も拭えている、競売で購入してみるのもアリなのではないでしょうか。

特に、コネのない不動産投資初心者こそ、チャレンジしてみる価値はあると思います。