残り物には福がある!?特売について知ろう【不動産競売】

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特別売却とは？

競売物件を見ようとBITをみると「特別売却」「特売」というものが存在することに気がつくと思います。

特別売却 略して 特売 とは、

入札又は競り売りの方法以外の特別な売却方法であり，期間入札により売却を実施しても，適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法

http://bit.sikkou.jp/words/

簡単にいうと「売れ残り」です。

このように書くと、印象はよくないかもしれませんが、特売には、思わぬ掘り出し物があったりしますので、チェックしてみることをお勧めします。

この記事では、特売の特徴と魅力を、少し深く掘り下げてみたいと思います。

特売の入札方法やスケジュールは??

通常の競売は「期間入札」と呼ばれ、1週間程度の入札期間中に、入札を受け付け、開札日に公開された状態で開札します。

つまり、入札期間中であれば、最初に出そうが最後に出そうが関係ない。

金額の大小のみが買受人となれるかどうかの唯一の基準です。

ところが、特売の場合、そうではありません。

特売は早い者勝ちです。

入札のスケジュールは次の通りです。

物件ごとに「特別売却実施期間」というのが定められており、実は三点セットをダウンロードすると、最初のページに記載されています。

この例でみると、開札日の翌日には特売が始まることになっています。

ここで定められている特売期間に、

と裁判所からお知らせが出ます。

そこで特売となる物件を見定めて、入札するかどうか判断します。

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早い者勝ち！開始時刻に並べ！

入札が早い者勝ちということは、金額の大小は関係ありません。

買受可能額を上回っていれば、1秒でも先に出した方が勝ちです。

つまり、競り合って金額が上がることがありませんので、通常の期間入札に比べて安く物件を落札できる可能性が高いわけです。

当然、そのためには誰よりも早く入札しなくてはいけませんから、どうしても入札したい時には、特別売却実施期間の初日の開始時刻に裁判所の前に並びましょう。

ちなみに、同じように開始時刻に並んでいる人がいた場合、裁判所に「同時に入札した」とみなされ、その場にいる人だけで、競売が行われます（その場合、高い人が勝ち）。

全てか特売になるとは限らない

期間入札では、稀に良い物件でも、少し高いと感じられたり、ライバルが自分より高く入札するだろう、と考えて入札を諦める人が多かった場合に、入札がなく不売となることがあります。

このような物件が特売の対象となるのですが、注意が必要なのは、必ずしも特売になるとは限らないということです。

特売になるのは

• あらかじめ「売れ残ったら特売にしてください」と言われていたもの
• 売れ残ったのを知って「特売でも出してください」と言われたもの

の2種類です。誰がお願いするかというと、当然、債権者です。

なんて思っていても、特売にならず、がっかりすることもあります。

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特売でも売れ残ったら…??

では、競売でも売れ残った物件はどうなるのか？

答えは再び期間入札されるです。

その通りです。

なので「売却基準価格を3割程度下げて」期間入札します。

競売には買受可能額という最低価格がありますが、これは売却基準価格の8割程度に定められています。

従って、基準価格が下がれば、買受可能額も下がり、より売却されやすいということです。

ちなみに、不売になったものの、特売をしなかった物件も、このように基準価格を下げて再び期間入札されます。

中には、期間 → 特売 → 期間 → 特売 … と繰り返してどんどん値下がりするものも。

そんな物件を狙ってみるのも高利回りの投資を目指すなら有効だと思います。

とはいえ、それだけ売れ残っているのには、何らかの理由があるわけですから、資料を読み、現地に赴き、納得した上で、購入しましょう。