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事件概要
沖縄県中頭郡北谷町のキャンプ・フォスター 旧称 キャンプ端慶覧（ずけらん）内の土地です。
地図で見てみると、結構広い範囲であることがわかります。
こうやって、米軍基地とリゾートホテルがすぐ近くにあるというのもなんだか見慣れません。
気になって調べてみると、沖縄の軍用地をめぐる”投資”事情について少し分かってきましたので、皆様にもシェアしたいと思います。
沖縄では珍しくないこと？
沖縄県外の人間からすると、米軍基地の土地が競売されるというのはびっくりするかもしれませんが、沖縄県の競売資料を通年で見ていると、ときどき軍用地が出てくるのを見つけます。
驚いてしまう、ということが、基地負担を沖縄県に強いていることに対して我々が無自覚であることを実感させられてしまいます。
そもそも、日米地位協定に基づいて国が土地を買い上げ、米軍基地として提供している、ということが全国的には珍しいと思いますが、逆に、沖縄県の人からすると、基地は非常に身近な存在であるようです。
私の知人の沖縄県民も、米軍基地と市民の交流イベントなどには楽しんで参加しているという話をしてくれたのを覚えています。
一方で、基地負担の大半を沖縄県が請け負っているという事実を、他県民にも知ってもらいたいという思いがあったようです。
このように沖縄県民には身近な米軍基地ですが、元々の地主は国でも米軍でもなく、沖縄の人たちであるわけですから、今回のように土地を国に対して賃貸していることも多いようです。
地主 → 国 → 米軍
という転貸みたいな構造になっているんだね。
そして、沖縄県では、今でも軍用地の売買が盛んに行われているようです。
軍用地に関しては、自ら使用収益することはほぼ不可能でしょうから、基本的には投資目的ということになるかと思います。
普通に軍用地が売買されているということにも少し驚いたのですが、さらには使途自由の「軍用地ローン」なる専用のローンまであるようです。
たしかに、相手が国ですと、賃料の取りっぱぐれが無いという安心感はあるかもしれません。
したがって、担保としての価値は高いというのは納得ですが、これは米軍基地がこれからも沖縄のこの土地にあり続けるという前提でのことですから、政局の変化は見守っていないといけないかもしれません。
政治に関しては門外漢なので、あまり詳しいことは言えませんが、資料にもある通り、キャンプ・フォスターは、返還が合意され、部分的に返還が行われているようです。
今回の物件も、いつまでも米軍基地として国が賃借してくれているとは限らないと思っていた方がいいかもしれません。
賃貸している地主からすると、基地が返還されないことの方が、投資的観点からすると望ましいという少し複雑な構造が見えてきます。
それゆえに、沖縄県民の中でも、意見の分断があるのでしょう。
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米軍基地には執行官も入れない！？
不動産競売という視点から見ても、軍用地ならでの特殊な点もいくつかありました。
まず、執行官ですら、中に入ることができなかったということです。
通常の物件であれば、執行官の職権で立ち入って、物件について調査したり、数枚の写真を撮ったりするものですが、今回の物件に関しては、それがありません。
どのように使われているのかの調査も、フェンス越しに遠目から確認して、写真を撮った程度のものになっています。
もちろん、軍関係者に陳述を聞きに行くということもできずにいます。
なので、どうも資料としては情報が少ないのですが、入札する人にも何をしているか詳しく知る必要がないのかもしれません。
評価額の計算が独特
また、不動産競売では重要な評価額の決め方なのですが、これも少し変わっています。
先述した通り、軍用地は主に収益目的の取得となります。
したがって、評価額も収益還元法で評価されますが、ここで珍しい手法を使っていることに気づきました。
物件の価格を、そこから得られる収益から還元して計算する方法です。
売買価格 = 年間収益 ÷ 利回り
通常は、近隣の似たような条件の物件を参考にして利回りを設定します。
実際の計算を見てみたいと思いますが、そもそも、軍用地は賃料の支払いも少し変わっています。
賃料は、旧盆前に土地所有者から請求を受けて支払っている、とのことです。
要は年に1回の入金なんですね。
そして、利回りを「取引倍率」を元に設定します。
取引倍率とは、文字通り、土地に対して欲しい人が何人いるか、という値です。
この取引倍率を使って、取引価格を決定するらしいのですが、
取引価格 = 年間地代 × 取引倍率
という計算式を用いるようです。
ここで、利回りの考え方を思い出してみると、
売買価格 = 年間地代 ÷ 利回り
ですから、
取引倍率 = 1 / 利回り
という関係がわかります。
こちらのページでは、キャンプ・フォスターの倍率は40倍くらいですから、逆数をとった2.5%くらいが利回りの標準になるのでしょうか。
1つの軍用地に45人も欲しい人がいるんだ！
今回の事件の評価書でも、2.5%という値が利回りに設定されています。
競売市場修正率が0.95と非常に低いのも驚きです。
通常の不動産競売だと0.6とか0.7くらいだと思います。
それだけ、市場が活況であるということを示していると感じました。
全国の物件を見ていると、お国柄と言えるような特色ある物件に出会うことがあります。
今回のように”政治”が絡む物件というのは全国的にもあまり多くないと思いますので、大変興味深いものでした。
コメント
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