コインランドリー用店舗10年分の賃料前払い！競売後はどうなるの？？？

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事件概要

法律関係を勉強しはじめた人には、非常に興味深いケースだと思います。

さいたま地方裁判所本庁（期間）
平成31年(ケ)第85号

占有者

『10年分の賃料200万円は、契約したときに全額一括して支払いました。』

『コインランドリーを経営しています。』

買受人には、この賃料の支払いは関係ないから、また賃料払わないといけなくなるはずよね？#競売ワンダーランド pic.twitter.com/nmmxvUNcEF

— 競売ハンター@珍物件&珍事件 (@Hmru5j6AgwB5CzU) October 31, 2019

なるほど、コインランドリーの経営のために借りた店舗用の部屋。

その賃料を10年分前払いしたと陳述しています。

この記事では、この占有者の権利関係を中心に、事件について深掘りしていみたいと思います。

占有者は10年間、この部屋を借りられるか？

この占有者はこう思うでしょう。

ところが、残念ながら占有者の主張は認められません。

資料に『今回の事件において、賃借人の賃借権は抵当権に後れる』という記載があります。

つまり、買受人が「出ていけ」と言ったら、出ていかなくてはなりません。
（6ヶ月間の明渡猶予期間はありますが。）

残念ながら、買受人に言っても仕方ありません。

請求するならば、現在の所有者に対して、債務不履行を主張する、となると思います。

しかし、所有者は今回の債務者であり、自宅を差押られるところまで来ているわけですから、ここから返してもらうというのは難しいのではないかと思います。

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とはいえ、ここで商売を続けたい！という場合は？

とはいえ、占有者もここで商売を続けたいのではないかと思います。

だって、写真を見ると、数台の洗濯機などの設備を導入していますし、内装も綺麗です。

楽待のこの記事によれば、10坪のコインランドリーでも1,600万円の初期投資が必要だったとのことです。

Just a moment...

www.rakumachi.jp

まー、これだけの投資をしたら、回収するまで商売を続けたいというのが人情でしょう。

すると、家賃を払って引き続き賃貸してもらえるように買受人と交渉するしかないでしょう。

では、賃料はいくらになるか。

おそらく、最も穏やかに交渉が成立するのは『これまで通りの賃料でいきましょう』というパターンでしょう。

しかし、今回は事情が違うと思います。

前払いしたという10年分の賃料200万円というのは、月額16,666円です。

これは、どう考えても安い。

すると、買受人には『せめて相場の賃料をくれ』と言われるでしょう。

さらに、この占有者は立場が弱いです。

買受人に『その賃料じゃ貸さない。』と言われてしまえば、出て行かざるをえません。

初期投資も全てパァ、です。

そんなわけで、買受人としたら、そこそこ強気にいけるんじゃないかと思います。

変わった契約をする場合は、あらゆる事態を想定して！

ということで、今回の事件は、占有者からしたらアンラッキーな出来事でした。

所有者が物件を競売されることと、占有者の商売には直接関係ありませんから。

しかし、この占有者は、賃料を10年分前払いするという変わった契約をしています。

競売された場合に、こんなことになるという想定をしていなかったわけですね。

こういった自分に不利になるような変な契約の仕方をする際には、あらゆることを想定しておく必要があります。

競売に遭うということも、なくはないと思っていた方が良いです。